当前位置:油墩傅楼信息门户网 > 财经 > “不惑之年”招商蛇口之困

“不惑之年”招商蛇口之困

2019-12-02 19:40:59来源:油墩傅楼信息门户网

2019年,招商局蛇口可能会“迷失”。

这半年,当40岁的商人蛇口时,业绩明显下滑。2019年上半年,公司实现营业收入166.87亿元,同比下降20.49%;上市公司股东应占净利润48.98亿元,同比下降31.17%。毛利率为37.9%,比2018年同期下降4.9个百分点。

该企业将业绩下降归因于上半年结转面积较小,房地产项目的完成和结转时间主要集中在下半年,并认为这种业绩符合公司的经营计划。然而,资深房地产专家薛熊健指出,“企业本身存在成本高、效率低、运营能力差的问题。现在你不能买到便宜又好的东西。没有好的项目,你的表现自然会越来越差。”

在《新京报》和韩毅智库发布的“2019年上半年上市住房企业回归母亲净利润前50名”名单中,80%以上的住房企业回归母亲净利润同比增长,而处于行业前列的蛇口却令人印象深刻地处于负增长范围。

当领先的房地产公司找到了自己的目标并加快了进攻速度时,蛇口商家的表现仍在大幅下滑,步伐跟不上步伐。然而,在“不进不退”的激烈竞争下,每个企业都面临着市场上“适者生存”的残酷选择,蛇口也不例外。

收入和利润失望

2019年上半年,招商蛇口遭遇了一些“挫折”。

在报告期内,该公司的收入和利润均下降。2019年上半年,公司实现营业收入166.87亿元,同比下降20.49%。三大行业中,社区开发经营业务收入124.08亿元,同比下降29.78%,成为业务收入下降的主要原因。

利润方面,公司实现上市公司股东净利润48.98亿元,同比下降31.17%。每股基本收益为0.60元/股,同比下降31.82%。毛利率为37.9%,比2018年同期下降4.9个百分点。其中,社区开发经营毛利率为23.09%,同比下降11.76个百分点。邮轮业务建设和运营毛利率为45.65%,同比下降4.17个百分点。

据Caijing.com统计,在企业分布的9个主要地区中,有7个地区出现了营业收入下降,包括华北、华中、华东、深圳、江南、西南、海外等地区。其中,江南地区降幅高达41.54%。西南地区接近一半,下降49.39%。就毛利率而言,华北、华中、华南、深圳、华南和西南等6个地区出现了5.10%至21.58%的跌幅。

根据《新京报》和韩毅智库的“2019年上半年上市住房企业返祖净利润50强”名单,上半年80%以上的住房企业返祖净利润同比增长。在中小企业中,领先的住宅企业蛇口市令人印象深刻。

事实上,早在招商局蛇口发布的第一季度报告中,业绩下滑的迹象就已经出现。第一季度,公司实现营业收入43.5亿元,同比下降53.71%。上市公司股东应占净利润26.26亿元,同比下降55.03%。每股基本收益为0.32元,下降4.7个百分点。

然而,招商局蛇口认为,这样的表现符合公司的经营计划。在半年度报告中,企业将业绩下降归因于上半年结转面积较小,房地产项目的完成和结转时间主要集中在下半年。

除了收入和利润,邀请投资的蛇口似乎也“无力应对”土地市场,新增加的土地储备面积几乎减半。2019年上半年,公司新增招标项目29个,项目资源建设面积383.31万平方米,同比下降48.98%。根据中指研究所发布的2019年1-6月全国房地产企业征地数量排名表数据,招商局蛇口上半年征地数量仅为147亿元,排名第34位。即使与曾经被统称为“万元以上万元以上”计划中最后一个黄金名额的347亿元相比,蛇口仍有1.4个商家。

在薛熊健看来,这主要是因为“没有更低的价格”。“现在很难得到好的地块,国有企业也不能便宜。如果一个企业没有好的项目,它的业绩自然会越来越差。”

西南证券在研究论文中指出,招商局蛇口的销售额取得了相对较高的增长,短期内收入结算不均衡。同时指出,公司的销售增长低于预期,园区房地产的协同效应持续或不强。因此,西南证券将其投资推广蛇口下调至“增持”,相应目标价格为每股23.50元。

销售困难

业绩下降,盈利能力下降,新土壤储存面积下降...在2019年上半年的这场"象棋比赛"中,蛇口的招商步伐混乱无序。

不仅如此,蛇口下半年的销售情况也在“无休止地下降”根据财务报告,该公司7月份销售额为193.36亿元,比上个月下降31.70%。销售面积121.25万平方米,比上个月下降18.21%。8月份,企业销售额同比下降6.62%,至180.55亿元,销售面积同比下降23.31%,至92.99万平方米。

招商局蛇口面临“落后”的尴尬局面。在中指研究所发布的2018年1月至8月权益销售排名中,招商蛇口以995.2亿元位列第12位,而万科也是四大金字招牌之一,以2774.8亿元遥遥领先。

值得注意的是,企业库存周转率长期低于行业水平,2019年上半年库存周转率不到行业平均水平的1/7。根据柯里和童华顺发布的数据,招商局蛇口2016年至2019年上半年的库存周转率分别为0.35、0.34、0.28和0.04,呈现逐年下降的趋势。在同一时期,Kerri监测的170多家典型住房企业的平均库存周转率分别为0.40、0.36、0.35和0.29。

库存周转速度难以保证蛇口的现金流。公共数据显示,企业贷款增长率明显高于货币资金。2019年上半年,招商蛇口的长期贷款增长率为23.25%,短期贷款增长率为29.76%,而货币基金增长率仅为13.41%。

蛇口目前的商人比例下降了。(资料来源:半年度报告)

在公司引以为豪的低融资成本项目中,优势也不明显。报告期内,招商蛇口的综合资本成本为4.91%,而华润置地(亦为中央企业)的加权融资成本为4.45%。同时,反映企业短期偿债能力的流动比率较去年年底下降4.97%,至1.46。

薛熊健指出,近年来,一些领先的住宅企业发展越来越成熟,拥有足够的相对资本实力,项目普遍采用高杠杆、高周转模式,因此可以以更高的价格获得土地,具有明显的商业优势。在土地市场的严格控制下,库存周转率低必然会对企业的发展产生负面影响。

在企业资本压力日益严峻的形势下,从事招商引资的蛇口最近也开始寻找集中“输血”的方法。9月3日,招商局蛇口宣布计划打包新时代广场、科技大厦、科技大厦二期、数码大厦和购物中心物业花园城,以房地产信托基金(reits)的形式在香港上市价值65亿美元的资产。

9月4日,招商局蛇口完成了以现金购买AVIC国际控股22.35%股份的交易。收购完成后,招商地产将成为AVIC巽他的全资子公司,招商蛇口将成为AVIC巽他的控股股东,招商集团将成为AVIC巽他的实际控制人,招商地产将在“后门”下上市。

9月6日,招商局蛇口将其49%的股权转让给深圳创亭,募集资金不少于5.85亿元。同日,招商蛇口子公司太仓赵信房地产有限公司通过增资分别转让30%和19.9%的股权,共募集资金2.99亿元。在两次股份转让的背后,是和平。

严跃进表示,创新发行reits和借壳上市后,融资机会将会增加,并将带来许多新的机遇。“例如,蛇口的投资促进主要集中在资产上。房地产投资信托基金可以把重资产变成轻资产。企业不仅在考虑资金短缺,还在考虑降低资本使用成本。”

没人知道蛇口,这个已经进入“40岁”的地方,何时会重获昔日的荣耀。然而,我们知道,在这个容错能力低下的时代,招商局蛇口已经没有多少时间调整发展方向,重回正轨。

陕西11选5 甘肃快三投注 澳客彩票 湖北十一选五 河北快三开奖结果